Beaucoup de propriétaires sont persuadés qu’un voisin qui traverse leur terrain depuis trente ans a, de ce seul fait, acquis un droit de passage. C’est inexact dans la plupart des cas, et c’est l’une des premières choses à vérifier avant de commander un portail à poser sur un chemin que quelqu’un d’autre emprunte.

Votre voisin passe-t-il en vertu d’un droit ?

Tout dépend de ce qui fonde son passage. Il peut bénéficier d’une servitude de passage conventionnelle, créée par un acte, souvent lors de la division d’un terrain ; elle figure alors dans les titres de propriété. Il peut aussi être enclavé : l’article 682 du Code civil permet au propriétaire dont le terrain n’a aucun accès à la voie publique, ou un accès insuffisant, de réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé. Il peut enfin passer par simple tolérance, parce qu’un ancien propriétaire l’a toujours laissé faire.

Cette dernière hypothèse réserve des surprises. Une servitude de passage est dite discontinue, car elle a besoin du fait de l’homme pour s’exercer. Or l’article 691 précise que les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas. Trente ans de passage toléré ne créent donc pas de droit. L’enclave fait exception : l’article 685 prévoit que l’assiette et le mode du passage sont alors fixés par trente ans d’usage continu.

Relisez votre acte de propriété et, en cas de doute, demandez au service de la publicité foncière copie des actes publiés concernant votre parcelle. Le notaire qui a reçu la vente peut aussi vous éclairer.

A-t-on le droit de fermer un terrain grevé d’un passage ?

Oui, en principe. L’article 647 pose que tout propriétaire peut clore son héritage, sous la réserve de l’enclave. Mais l’article 701 encadre ce droit : le propriétaire du terrain qui supporte la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

Les tribunaux en tirent une solution pragmatique. Un portail n’est pas interdit sur l’assiette d’une servitude, à condition que le bénéficiaire puisse continuer à passer sans entrave. En pratique, cela suppose de lui remettre une clé, une télécommande ou un code, et de ne pas lui imposer d’horaires. La réponse peut être différente si l’acte qui a créé la servitude prévoit un passage libre de tout obstacle : la lettre du titre prime alors.

Qui supporte le coût du portail et de ses pannes ?

Le portail est votre projet : son achat, sa motorisation et son entretien vous incombent en principe. Les ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude elle-même, comme l’empierrement du chemin, sont au contraire à la charge de celui qui en profite, sauf disposition différente du titre (articles 697 et 698).

La panne est le vrai point de friction. Un portail motorisé bloqué en position fermée un vendredi soir prive le voisin de son accès, ce qui peut constituer exactement le trouble que l’article 701 interdit. Prévoyez un déverrouillage manuel accessible au bénéficiaire, et mettez par écrit les modalités d’accès, même sous la forme d’un simple échange de courriers : nombre de télécommandes, remplacement en cas de perte, information en cas de changement de code. Cet écrit vaudra mieux qu’un accord verbal le jour où l’un des deux terrains sera vendu.

Ces questions relèvent du droit civil, et plus précisément du droit des biens, où chaque mot de l’acte constitutif compte. Lorsque le voisin conteste le projet, faire analyser le titre, l’historique du passage et la configuration des lieux avant le premier coup de pioche coûte moins cher qu’un portail à déposer.

Peut-on déplacer le passage pour installer le portail ailleurs ?

C’est possible dans un cadre précis. L’article 701 permet au propriétaire du terrain grevé, si l’emplacement d’origine est devenu plus onéreux pour lui ou l’empêche de faire des réparations avantageuses, d’offrir un autre endroit aussi commode pour l’exercice de la servitude. Le bénéficiaire ne peut alors pas refuser. Encore faut-il que le nouvel emplacement offre un usage équivalent : un détour plus long, plus pentu ou impraticable l’hiver ne remplirait pas cette condition.

Et si le voisin n’utilise plus le passage ?

Une servitude conventionnelle s’éteint par le non-usage pendant trente ans (article 706). Pour une servitude discontinue, le délai court à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir, selon l’article 707 : une seule utilisation prouvée le fait donc repartir de zéro. Pour une servitude née de l’enclave, la règle diffère. Si l’enclave cesse, par exemple parce que le voisin a obtenu un accès direct à la route, l’article 685-1 permet au propriétaire du terrain grevé d’invoquer à tout moment l’extinction de la servitude ; à défaut d’accord amiable, c’est le juge qui la constate.

Le bon ordre des opérations est donc l’inverse de celui qu’on suit d’habitude : d’abord le titre, ensuite la discussion avec le voisin, et seulement après le devis du poseur. Un portail annoncé à l’avance, avec une télécommande remise en main propre, a toutes les chances de passer sans heurt ; le même portail posé un matin sans prévenir ouvre souvent un contentieux.